قرض کی پیداوار (تعریف ، فارمولا) | قرض کی پیداوار تناسب کا حساب لگائیں
قرض کی پیداوار کیا ہے؟
قرض کی پیداوار رہن کے قرض دہندگان کے ل risk ایک خطرہ پیمائش ہے اور یہ پیمائش کرتی ہے کہ قرض دینے والا اپنے مالکان سے ڈیفالٹ ہونے کی صورت میں کتنا فنڈز واپس کرسکتا ہے۔ تناسب اگر قرض دینے والے مالک کو قرض سے پہلے ہی معاف کر دیتا ہے تو قرض دینے والے کو ملنے والی فیصد کی واپسی کی جانچ پڑتال کرتا ہے ، اور قرض دینے والا رہن کی جائیداد تصرف کرنے کا فیصلہ کرتا ہے۔
جائداد غیر منقولہ جائزہ لینے کے دوران یہ تناسب مقبول ہے لیکن کسی بھی منصوبے یا اثاثہ کی آمدنی کی قیمت کی قیمت کے لئے استعمال کیا جاسکتا ہے۔ یہ ایک ہی وقت میں بیعانہ اور رسک دونوں کی قدر کرتا ہے ، اور مستقل طور پر رہتے ہوئے قرض کی زندگی میں اس کا استعمال کیا جاسکتا ہے۔
یہ ایک اسٹینڈل میٹرک ہے جس میں شرح سود ، قرضوں کی شکل دینے کا شیڈول ، ایل ٹی وی یا کسی دوسرے متغیر کا استعمال نہیں ہوتا ہے۔
قرض کی پیداوار کا فارمولا
قرض کی پیداوار کا فارمولا یہ ہے:
قرض کی پیداوار کی مثال
آئیے قرضوں کی پیداوار کی مثال کے نیچے کی مدد سے تجزیہ کریں:
اینڈی ایک کامیاب کھلونا اسٹور چلا رہا ہے اور اس کو کاروبار سے حاصل ہونے والی رقم کی بنیاد پر قرض کی رقم درکار ہے۔ اس وقت ، دکان ہر سال ،000 500،000 کما رہی ہے ، اور قرض کی ضرورت 2،550،000 ہے۔ اس طرح ،
قرض کی پیداوار کا فارمولا = 500،000 / 2،550،000 = 19.60%
کم پیداوار ، مجوزہ قرض کا خطرہ زیادہ ہے۔ یہ اسی وجہ سے ہے۔ قرض دہندہ خطرناک خصوصیات سے قرضوں کی زیادہ پیداوار کا مطالبہ کرتے ہیں۔ کوئی مقررہ معیار نہیں ہے ، لیکن عام طور پر 10٪ کی ایک مثالی پیداوار قبول کی جاتی ہے۔
ڈیبٹ پیداوار کے حساب کتاب بمقابلہ ایل ٹی وی (قرض سے قیمت)
ڈیبٹ سروس کوریج تناسب اور ایل ٹی وی تناسب روایتی طریقے ہیں جو تجارتی ریل اسٹیٹ لون انڈرائٹنگ میں استعمال ہوتے ہیں۔ تاہم ، وہ ہیرا پھیری کے تابع ہیں۔
ایل ٹی وی قرض کی کل رقم ہے جس کو کسی پراپرٹی کی تشخیص شدہ قیمت (پیشہ ور افراد کی طرف سے فراہم کردہ مارکیٹ کی قیمت) سے تقسیم کیا جاتا ہے۔ مارکیٹ کی یہ قیمت ایک تخمینہ ہے اور اتار چڑھاؤ کے ساتھ ، خاص کر 2008 کے مالی بحران کے بعد۔ اتار چڑھاؤ کے حالات کے دوران یہ سب سے زیادہ درست اقدام نہیں ہوسکتا ہے۔ آئیے ایم وی (مارکیٹ ویلیو) اور DY کی ذیل موازنہ کا مشاہدہ کریں:
ان پر قرض کی تجاویز اور ان کی فزیبلٹی کا جائزہ لینے کے لئے بھی غور کیا جاسکتا ہے۔ مندرجہ بالا مثال کے طور پر ، پیداوار 6.25٪ ہے یا اجزاء یعنی NOI یا قرض کی رقم میں سے کسی ایک کے مطابق بدلے گی۔ مندرجہ بالا جدول متوقع مارکیٹ ویلیو (ایم وی) میں تبدیلی کے ساتھ ایل ٹی وی کا تناسب بدلتا ہوا دکھاتا ہے۔
ڈیبٹ پیداوار کا حساب کتاب بمقابلہ ڈیٹ سروس کوریج تناسب (DSCR)
ڈی ایس سی آر خالص آپریٹنگ آمدنی ہے جو سالانہ قرضہ خدمات یعنی قرض کی ادائیگی کے لئے ایک مدت کے دوران درکار رقم کی تقسیم سے تقسیم ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر ، اگر مطلوبہ قرض کی رقم متوقع 1.10 بار ڈی ایس سی آر کو حاصل نہیں کرتی ہے تو ، 25 سالہ امورتیشن اس میں مددگار ثابت ہوسکتی ہے۔ اس کے ذریعے قرض کا خطرہ ڈی ایس سی آر یا ایل ٹی وی میں ظاہر نہیں ہوتا ہے۔ آئیے DY اور DSCR کا موازنہ کرنے کے لئے ذیل میں جدولوں پر غور کریں:
چونکہ تناسب کے ٹائم فریم کے ذریعہ پیداوار پر اثر انداز نہیں ہوتا ہے ، لہذا یہ ایک واحد میٹرک کے ذریعہ خطرہ کا معروضی پیمانہ فراہم کرسکتا ہے۔
- اس صورت میں ، پیداوار 6.25٪ ہے ، لیکن اگر داخلی پالیسی میں کم از کم 9٪ پیداوار کی ضرورت ہوتی ہے تو ، اس قرض کو منظور نہیں کیا جائے گا۔
- کوئی دیکھ سکتا ہے کہ ایموریٹیائزیشن کی مدت پر اثر پڑتا ہے کہ آیا ڈی ایس سی آر کی ضرورت کو پورا کیا جاسکتا ہے۔ اگر پالیسی میں ڈی ایس سی آر کی 1.1 بار ضرورت ہوتی ہے تو ، صرف 25 سال کے ایموریٹیسیشن پیریڈ لون ہی اس ضرورت کو پورا کرے گا۔
- تاہم ، چاہے اتنا طویل وقت قابل عمل ہے یا نہیں ، فیصلہ کرنے کے لئے داخلی پالیسیوں کے انتظام اور لچک پر۔
نتیجہ اخذ کرنا
مجوزہ قرض کو زیادہ قابل قبول بنانے کے ل the قرض کی شرائط میں تبدیلی کرکے ڈیٹ ییلڈ کا حساب کتاب نہیں کیا جاسکتا۔
قرضوں کی انڈرورائٹنگ اور اسٹرکچر جیسے اختیارات ایک ہی تناسب کی بجائے بہت گہرا ہے۔ دوسرے عوامل ہیں جن پر یہ پیداوار غور نہیں کرتی ہے جیسے:
- طلب اور رسد کی شرائط
- ضامن کی طاقت
- املاک کی حالت
- کرایہ داروں کی مالی حیثیت وغیرہ۔
اس طرح ، اس تناسب کو استعمال کرتے وقت معاشی عوامل سمیت تمام پہلوؤں پر بھی غور کرنا ہوگا۔
یہ مقررہ آمدنی والے قرضوں کو محفوظ بنانے اور زندگی کی انشورینس کمپنی قرض دہندگان کے لئے قرض دینے والوں کے لئے بہت اہمیت کا حامل بن گیا ہے۔ یہ فرحت بخشیت کو ختم کرتا ہے اور فلایا ہوا بازار میں قرض دہندگان کی رہنمائی کرتا ہے۔
